Последно променен на Неделя, 31 Октомври 2010 18:11

НЕОБХОДИМОСТТА ОТ СЪГЛАСИЕ ПРИ ПРЕУСТРОЙ-СТВО И ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ОБЕКТИ В СГРАДИ ­ ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ

За да изясним и правилно да анализираме при кои случай е необходимо съгласието на етажните собственици при преустройство и/или при промяна на предназначението на собствен обект в сграда ­ в режим на етажна собственост, считам, че е необходимо на първо място да се спрем и разгледаме понятията “етажна собственост”и “промяна на предназначението” на строеж или част от него.
Понятието “етажна собственост” е съчетание на изключителна собственост върху самостоятелен обект в една сграда и съсобствеността върху общите части на сградата и на вещното право върху мястото, върху което последната е построена.

За да бъде една сграда в режим на етажна собственост, е необходимо в нея да има най-малко два самостоятелни обекта, чието право на собственост да принадлежи на две или повече физически или юридически лица.
За яснота ще отбележим, че обект на етажна собственост е недвижим имот ­ сграда или постройка, който се състои от етажи или други самостоятелни обекти, обособени като такива, съгласно техническите правила и норми на строителството. Както казахме и по-горе, обособените самостоятелни обекти в сградата принадлежат на различни собственици, а по отношение на общите части на сградата е налице съсобственост между отделните етажни собственици.
Разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) дава дефиниция на понятието “общи части” на сграда. Някои от тези общи части са общи съобразно с конструкцията на сградата, други са такива, защото служат за общо ползване. Общи части на една сграда са: на първо място нейните основи, външните стени, вътрешните разделни стени между отделните обекти, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати на сградата, вратите към общите тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, водосточните тръби и асансьорите.
След като внесохме някои уточнения относно понятието “етажна собственост”, следва да се спрем и анализираме какво е вложил законодателят в понятието “промяна на предназначението” на обект или част от него?
Легалното определение на цитираното понятие е залегнало в разпоредбата на § 5, т. 41 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ДР на ЗУТ), съгласно която “промяна на предназначение” представлява промяна в начина на ползване на строежа, респективно обекта, при което не се извършват строителни и монтажни работи.
Както е известно, сградите и самостоятелните обекти в същите са недвижими имоти и съгласно чл. 23 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) са обект на кадастъра, а определянето на предназначението им представлява част от основните кадастрални данни по чл. 27, ал. 1, т. 2 и 3 ЗКИР.
По силата на чл. 37, ал. 2 ЗУТ по предназначение сградите се делят на: жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-обслужващи и такива със смесено предназначение и се изграждат съобразно предназначението на конкретните урегулирани поземлени имоти, определени с подробния устройствен план за съответното населено място.
С класификатор към приложение № 2 на чл. 16, ал. 2 от Наредба № 3 от 28.04.2001 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (ДВ, бр. 74 от 2005 г.) се дава идентификационен код, с който се определя конкретното предназначение на сградите и самостоятелните обекти в тях.
Във връзка с горното за промяна на предназначението на обект следва да се счита промяната от един начин на ползване, съответстващ на определен код от горепосочения класификатор в друг начин на ползване със съответстващия му код.
Трябва да отбележим, че съгласно сега действащите разпоредби на ЗУТ, промяната на предназначението на един обект, независимо дали се извършват строителни и монтажни работи или не, представлява строеж по смисъла на § 5, т. 38 от ДР на ЗУТ и подлежи на разрешителен режим.
След като изяснихме, доколкото е възможно, в настоящата тема термините “етажна собственост” и “промяна на предназначение” на недвижим имот, може да пристъпим към същинската проблематика, а именно: може ли собственик на самостоятелен обект в сграда ­ в режим на етажна собственост да го преустройва, както и да променя неговото предназначение и при какви условия съгласно действащото в Република България законодателство?
Тъй като в масовите случаи промяната на предназначението на един строеж е съпътстван и от неговото преустройство, до края на изложението ще се спрем на нормативните разпоредби от ЗУТ, уреждащи необходимото съгласие като законова предпоставка за тяхното разрешаване и реализиране.
Член 2, ал. 1 от Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС) указва, че всеки собственик може да извършва преустройства на своите части (самостоятелни обекти) от сградата, като не изменя или завземат помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване и не вреди на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция и на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата.
Измененията и преустройствата трябва да се извършват в съответствие с разпоредбите на ЗУТ, към който ни препраща и разпоредбата на чл. 2, ал. 3 ПУРНЕС.
Както стана ясно, законовите разпоредби във връзка с необходимите условия за извършване на преустройство на отделен обект се съдържат в ЗУТ и според изискването за съгласие на останалите съсобственици в етажната собственост, преустройствата могат да се обособят в следните групи:
Според изискването за съгласие на останалите съсобственици в етажната собственост, преустройствата могат да се обособят в следните групи:
1. при такива, за които не се изисква съгласие на останалите съсобственици;
2. такива, за които дават съгласие само непосредствените съседи на обекта ­ предмет на преустройството;
3. за които се изисква съгласие, дадено чрез решение на общото събрание на етажната собственост, взето по установения ред, и изричното писмено съгласие на всички собственици ­ непосредствени съседи на обекта;
4. такива, при които се иска съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите;
5. и такива, при които се изисква съгласие на квалифицираното мнозинство от етажните собственици.
Както вече отбелязахме, не във всички случаи на извършване на строителни и монтажни работи е необходимо съгласието на останалите съсобственици в етажната собственост. В чл. 185, ал. 1 и чл. 38, т. 5 и 6 ЗУТ изчерпателно са изброени хипотезите, при които не се изисква съгласието на останалите етажни собственици, ако собственик желае да извърши преустройство на собствен обект, помещение или част от него.
На първо място това са преустройства, при които:
1.1. не се променя предназначението на обекта, респ. помещението;
1.2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях;
1.3. не се изменят съществено общите части на сградата;
1.4. в случаите когато се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;
1.5. се прекарва инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;
1.6. се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради.
За да внеса по-голяма яснота за казаното по-горе по т. 1.6, ще дам следния пример ­ ако обект на преустройството е магазин, находящ се в сграда с режим на етажна собственост, но с нежилищен характер, който ще бъде преустройван в офис, то тогава съгласието на останалите етажни съсобственици няма да е необходимо.
Съгласие на собствениците в етажна собственост не е необходимо и в случаите когато се преустройват помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварени жилищни сгради (чл. 38, ал. 5 ЗУТ), като не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване, като в този случай задължително условие е към изготвените инвестиционни проекти да бъде приложено становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намалява носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата. Също така разпоредбата на чл. 38, ал. 6 ЗУТ разкрива още една хипотеза, при която не е необходимо съгласието на етажните съсобственици, а именно ­ когато се възстановява жилищното предназначение на вече преустроен обект за нежилищни нужди, т.е. възстановява се първоначалното предназначение на обекта ­ жилище, изграден в заварена жилищна сграда.
Следващия казус, който ще опиша, касае приложението на чл. 38, ал. 5 ЗУТ ­ при преустройство на обект за нежилищни нужди (например офис) в заварена жилищна сграда в обект също за нежилищни нужди (например бирария) приложение, както казахме, намира разпоредбата на чл. 38, ал. 5 ЗУТ и преустройството се извършва по общия ред, без да се изисква съгласие на собствениците на етажната собственост, в случай че са спазени кумулативно всички останали предпоставки, визирани в цитираната разпоредба. Важно е да се подчертае, че в този случай разпоредбата на чл. 38, ал. 5 ЗУТ се явява специална норма спрямо разпоредбата на чл. 185, ал. 1 и 2 ЗУТ.
В гореизброените хипотези съгласието не е необходимо, тъй като при извършването на тези строителни и монтажни работи не се засяга чужда собственост и не се накърняват чужди интереси.
И обратно на горното, ако преустройството, което етажен собственик желае да извърши, не спада към кръга на изброените по чл. 185, ал. 1 и чл. 38, т. 5 и 6 ЗУТ, то за извършването му ще е абсолютно задължително решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изричното писмено съгласие на всички собственици ­ непосредствени съседи на обекта на преустройството, а в случаите когато при преустройството ще се завземат общи части, ще е необходимо и съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.Това условие се съдържа в разпоредбата на чл. 185, ал. 2 ЗУТ, която има императивен характер и има задължително действие към всички адресати.
Като пример към горното ще поставя следния казус ­ при разширяване на прозорец ­ елемент от фасадата на сграда ­ етажна собственост, във врата, което по своята същност представлява съществено изменение на обща част, съгласно чл. 185, ал. 1, т. 3 ЗУТ е необходимо съгласието на всички етажни съсобственици. В този случай изменението е съществено, тъй като се завзема обща част и се променя предназначението.
Тук искам да внеса едно уточнение, че за непосредствени съседи се считат собствениците на ограждащите обекти-тези, които са странично на етажа, над и под етажа на обекта, който ще се преустройва.
Важно е да се отбележи, че посочените преустройства по чл. 185, ал. 1 и 2 ЗУТ се допускат само при наличието на две кумулативно необходими условия ­ да няма друго техническо решение и да отговаря на архитектурните, строително-техническите, санитарно-хигиенните и противопожарни правила и нормативи. В случай че при извършването на даденото преустройство бъдат нанесени някакви повреди, то тогава собственикът на преустройвания имот е длъжен да ги отстрани, респ. заплати.
Интересен е моментът, в който с изменението на ЗУТ (ДВ, бр. 65 от 2003 г.) се внесе една нова хипотеза, а именно: възможността при преустройство да се присъедини към преустройвания обект обща част от сградата-етажна собственост или да се обособи обща част в самостоятелен обект. Това е възможно само ако се сключи договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажна собственост (чл. 185, ал. 3 ЗУТ).
Със съгласие само на непосредствените съседи ­ собственици на жилища, но в писменна форма с нотариална заверка на подписите, може да се преустройва и променя предназначението на жилищно помещение или самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, офис или ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, само ако се намират на първия или на полуподземния етаж. По изключение може да се допусне разполагане на гореупоменатите обекти и на други надземни етажи, но само въз основа на решение на общото събрание на собствениците на жилища, взето по установения ред, и с изричното писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища ­ непосредствени съседи на обекта.
Съгласно пък чл. 38, ал. 4 ЗУТ съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности, извън по-горе споменатите, при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи. Тази разпоредба е императивна и визира един усложнен фактически състав, като изисква: 1. решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и 2. изричното писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища ­ непосредствени съседи на обекта.
В случаите когато се изменя съществуваща обща инсталация или се прокарва нова в съсобствена сграда или в сграда ­ етажна собственост, е необходимо изричното писмено съгласие на всички съсобственици, а когато ще се прокарва инсталация за централно отопление или газоснабдяване се изисква изричното писмено съгласие на не по-малко от 2/3 от всички собственици, т.е. необходимото условие е да има квалифицирано мнозинство от гласовете на етажните съсобственици.
Източник: Списание Труд и Право
Станислава АНГЕЛОВА, юрист в ДНСК

Подобни статии:
 

Реклама