Последно променен на Петък, 10 Август 2012 13:36

Относно: данъчно третиране при придобиване и продажба на недвижим жилищен имот

Според изложеното в запитването през м. март 2012 г. лицето е придобило по дарение недвижим имот - жилище, като съгласно ЗМДТ е заплатен съответния данък. В рамките на същия календарен месец имотът е продаден за 11111 лв. и лицето е закупило друго жилище за 22222 лв.

Предвид горното са поставени следните въпроси:

  1. Продажбата на недвижимия имот облагаем доход ли е по ЗДДФЛ?

  2. След като веднъж е заплатен данък при придобиването на имота по дарение още веднъж ли трябва да се заплати данък?


При така изложената фактическа обстановка с оглед разпоредбите на ЗДДФЛ (обн. ДВ бр.95 от 24 ноември 2006г., посл. изм. ДВ бр. 99 от 16 декември 2011г.) и ЗМДТ (обн. ДВ бр.117 от 10 декември 1997г., посл. изм. ДВ бр. 30 от 17 април 2012 г.) изразяваме следното становище:

Следва да се има предвид, че данъкът върху даренията е регламентиран в ЗМДТ, като дължимостта му се свързва с придобиване на имущество (независимо дали по дарение или по възмезден начин), а обект на облагане по ЗДДФЛ са доходите на местните физически лица.

Съгласно чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ обект на облагане с данък са имуществата, придобити по дарение, както и недвижимите имоти, ограничените вещни права върху тях и моторните превозни средства, придобити по възмезден начин. На основание чл. 45, ал. 1 от същия закон данъкът се заплаща от приобретателя на имуществото по чл. 44, освен ако е уговорено друго. В случай, когато е уговорено, че данъкът се дължи от двете страни, те отговарят солидарно. Когато страните са се уговорили, че данъкът се дължи от прехвърлителя, другата страна е поръчител.

Следователно данъкът по ЗМДТ е дължим при придобиване на имуществото независимо дали същото е безвъзмездно или възмездно. В настоящия случай първоначално за придобития по дарение, а впоследствие и за закупения недвижим имот е дължим данък при придобиване на имущество, регламентиран в чл. 44 и следващи от ЗМДТ.

От друга страна съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

Видовете доходи са посочени в чл. 10, ал. 1 от ЗДДФЛ, като съгласно чл. 13, ал. 2 от ЗДДФЛ не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт.

Следователно предвид цитираната норма получаването на имота по дарение не се счита за придобит доход.

Впоследствие обаче, както е посочено в запитването, в рамките на същия месец, лицето е продало имота с цел закупуване на по-голям. Във връзка с тази продажба следва да се има предвид следното данъчно третиране:

Доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доход в разпоредбата на чл. 10, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ. На основание чл. 13, ал. 1, букви „а” и „б” от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

  • един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;

  • до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

Дефиниция на понятието „недвижим жилищен имот” за целите на чл. 13, ал. 1, буква „а” от закона е дадена в § 1, т. 51 от ДР на ЗДДФЛ. Според посочената разпоредба, недвижим жилищен имот е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.

Иначе казано, прилагането на цитираната данъчна норма с оглед третирането на доходите като необлагаеми е обвързано от една страна с броя на имотите, обект на продажба/замяна, а от друга с времето, през което те са били собственост на физическото лице (продавача). Предвид това, че между датата на придобиването на жилището, което е получено по дарение и датата на продажбата му не са изминали повече от три години, доходът от тази продажба не попада в обхвата на необлагаемите доходи.

Необходимо е да се посочи още, че нормата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, според която не са облагаеми доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт, също не е приложима, тъй като последната не включва случаите, когато имуществото е придобито по дарение.

На основание чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

Съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата /замяната/, включително възнаграждение, различно от пари. Придобивната цена на основание чл. 33, ал. 6, т. 3 от ЗДДФЛ е нула - когато няма документално доказана цена на придобиване, включително за имущество, придобито по дарение.

Следователно, предвид гореизложеното, полученият доход от продажбата на жилището, придобито по дарение, е облагаем и следва да се декларира в годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ за доходи, придобити през 2012 г./ Въпроси и отговори НАП

3_ 1334/23.04.2012 г.
ЗМДТ, чл. 44, ал. 1
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 2, чл. 13, ал. 1, т. 1 и 26, чл. 33

Подобни статии:
 

Реклама