В запитването излагате следната фактическа обстановка: През 2008г. на 31.07. сте закупили два апартамента на стойност 34750 евро., като сумата е получена от Вас като банков кредит. Поради невъзможност да погасявате ежемесечните вноски, банката е изискала от Вас да продадете имота. Посочвате, че същият е описан от съдия изпълнител, но не е реализирана публична продан, а вие доброволно сте извършили продажба на клиент намерен от банката. Продажбата е реализирана с НА от 01.07.2011г. за сумата от 53 000евро. Сумата е платена по банков път на Райфайзенбанк АД и не е постъпвала по ваша сметка.

Задавате въпросите :

1. Може ли да се приложат разпоредбите на чл.13 от ЗДДФЛ?

2. Счита ли се, че сте получил доход след като същия е постъпил директно по сметка на лицето, което има вземане към Вас?

3. Ако следва дохода да се облага, как следва да се формира облагаемата основа, ще се вземат ли предвид направените вноски по кредита до 2009г.?

След разглеждане на запитването, приложените към него документи –Нотариални Актове и като се съобрази приложимата нормативна уредба изразяваме следното становище:

Относно първи въпрос: Нормата на чл.13, ал.1, т.1 б.А и Б.Б от ЗДДФЛ, изисква дохода да е получен от продажбата на един недвижим жилищен имот, който лицето е притежавал повече от три години. Или дохода да е получен от продажбата на до два недвижими имота, като между датата на покупката и датата на продажбата да са изминали повече от пет години.

Видно от представените НА закупеното имущество два апартамента е станало на 31.07.2008г. , а продажбата на същите по НА е реализирана на 01.07.2011г. Следователно не са изминали повече от три години между дата на придобиване и дата на продажба за да е налице първата хипотеза, също така и повече от пет години, за да е налице втората хипотеза.

В случая нормата на чл.13 от ЗДДФЛ е неприложима.

Относно втори въпрос: Съгласно нормата на чл.12 от ЗДДФЛ, облагаеми по този закон са доходите от всички източници придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. Видно от горе казаното полученият от Вас доход не попада в приложението на чл.13 ЗДДФЛ „ Необлагаеми доходи” , както в разпоредбата на т.1 от ал.1 на чл.13, така и в нито една от следващите точки и алинеи на нормата.

Следователно дохода получен от продажбата на двата апартамента се явява облагаем за годината на придобиването му 2011г.

В чл.11 от ЗДДФЛ е посочено кога дохода се счита за придобит. В деня на плащането-при плащане в брой, заверяването на сметката на получателя или получаването на чека при безналично плащане. В чл.11 ал.3 от закона се посочва, че дохода се смята за придобит от физическото лице и когато по негово нареждане или по споразумение между него и платеца плащането или престацията се получи от трето лице.

Ето защо независимо, че дохода от продажбата е постъпил по сметка на лицето, към което Вие имате задължения същият се счита за придобит от Вас.

Относно трети въпрос : Съгласно разпоредбата на чл.33 ал.1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената за придобиване на имуществото се намалява с 10% разходи.

В чл.33 ал.6 от същия закон е посочено, коя е цената на придобиване: за целите на ал.1 се счита, че това е документално доказаната цената на придобиване на имуществото, а когато е със замяна с доплащане, документално доказаната цена на придобиване на имуществото плюс доказаната цена на доплащането .

Във вашият случай документално доказаната цена на придобиване е тази по НА за закупуване на имуществото.

Вноските, които сте правили по банковия кредит /главницата/ не могат да се прибавят и да се увеличи стойността на цената на придобиване, предвид, че същите са част от общата цена по НА, която вече е приета. Лихвите по вноските са в полза на банката и са дължими съгласно сключения договор за кредит. Същите не са платени по сделката - покупко-продажба на апартаментите и не са дължими към лицата, които са извършили продажба на същите. Тези плащания са предмет по други правоотношения между вас и друго лице. Ето защо в случая като цена на придобиване ще се вземе предвид само тази заложена по НА за закупуване на апартаментите.

Следва да имате предвид разпоредбата на чл.10 ал.3 от ЗДДФЛ, когато паричните доходи са във валута, те се преизчисляват в български левове по курса на БНБ към датата на придобиването. / Въпроси и отговори НАП

 

Реклама