Последно променен на Неделя, 01 Август 2010 12:23

РАЗЯСНЕНИЕ № 2-2192 ОТ 14.08.2008 Г. ОТНОСНО ОБЛАГАНЕ НА ДОХОДИ ОТ НАЕМ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ПРИХОДИТЕ

В писмено запитване изх.№41/07.08.2008, заведено в Дирекция ”ОУИ” гр……….. при ЦУ на НАП с вх.№………….., подадено от лице, упражняващо свободна професия – нотариус, регистриран по ЗДДС, са поставени следните въпроси:
1.Физическото лице е собственик на недвижим имот, придобит в режим на съпружеска имуществена общност, който предстои да бъде отдаден под наем. Следва ли като физическо лице да начислява ДДС за услугата – отдаване под наем и как следва да се отчитат оборотите от доставки на услуги по отдадения наем недвижим имот – отделно или общо с оборота от извършвани нотариални услуги?
2.При условие, че доставката на гореописаната услуга подлежи на облагане с ДДС, как следва да се определи данъчната основа?
3.Доходите от наем по кой ред на ЗДДФЛ подлежат на облагане?
Предвид действащата нормативна уредба изразяваме следното принципно становище:

По първи и втори въпрос:
Видно от описаната фактическа обстановка отдадения по наем недвижим имот е придобит в режим на СИО. Същата съгласно разпоредбите на Семейния кодекс е бездялова – вещта принадлежи общо на двамата съпрузи при равни дялове, като съпрузите имат равни права на владение, ползване, разпореждане и управление върху общите вещи и права върху вещи /чл.19 и чл.22 от Семейкия кодекс/. На това основание дохода от отдаване под наем на движимо и недвижимо имущество, когато то е съпружеска имуществена общност, следва да се раздели поравно между двамата съпрузи, освен ако със съдебен акт не е предвидено друго.
Отдаването под наем на имот представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл.3, ал.2 от ЗДДС, а съгласно чл.3, ал.1 от с.з., физическите лица, които отдават имот под наем са данъчно задължени лица. В зависимост от вида на наемателите ЗДДС предвижда два режима на данъчно третиране:
1.Съгласно чл.45, ал.4 от ЗДДС отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец, е освободена доставка.
Съпругът – регистрирано по ЗДДС лице следва да отчита ½ част от наемната цена като освободена доставката по отдаване под наем.
За съпругата – нерегистрирано по ЗДДС лице оборота от освободени доставки не образува облагаем оборот по смисъла на чл.96 от ЗДДС.
2.Извън случаите на чл.45, ал.4 на ЗДДС, доставката на услуга по отдаване под наем на недвижим имот е облагаема доставка.
Съпругът – регистрирано по ЗДДС лице следва да начислява ДДС върху ½ част от наемната цена. По аргумент на чл.96, ал.2 от ЗДДС облагаемият оборот от отдаване под наем представлява неразделна част от облагаемия оборот от другите дейности, извършвани от лицето в качеството му на данъчно задължено.
За съпругата – нерегистрирано по закона лице, ½ част от наемните вноски ще формират облагаем оборот по смисъла на чл.96, ал.2 от ЗДДС, който при достигане на 50000лв. съгласно чл.96, ал.1 от с.з. ще обуслови задължение за регистрация по ЗДДС.

По трети въпрос:
Физическите лица определят облагаемите си доходи от наем на движимо или недвижимо имущество по правилата на чл.31 от ЗДДФЛ, а годишната данъчна основа – съобразно чл.32 на с.з.
Освен това, в чл.44 от ЗДДФЛ е регламентирано авансово облагане на доходите от наем. Авансовият данък е в размер на 10%, изчислява се по реда на чл.44, ал.1 от с.з. и се внася до 15-то число на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода /чл.67, ал.1 от ЗДДФЛ/.
Предвид гореизложеното и на основание чл.50, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ всеки от съпрузите е длъжен да декларира съответната част от придобития доход от наем на недвижимия имот в срок до 30.04. на годината, следваща годината на придобиване на дохода /чл.53, ал.1 от с.з./.
Източник: НАП

Подобни статии:
 

Реклама